dr Krystyna Krzekotowska

Reprywatyzacja nieruchomości warszawskich - możliwości

prawne oraz ekonomiczne i społeczne korzyści

Możliwości Prawne
Reprywatyzacji, a więc zwrotu nieruchomości na rzecz poprzednich właścicieli można dokonać trzema drogami:
1. w trybie uchwalenia ustawy reprywatyzacyjnej.
2. w trybie uchwalenia uchwały Rady m. st. Warszawy
3. w trybie nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ad. 1. Reprywatyzacja w trybie uchwalenia ustawy reprywatyzacyjnej

1) Reprywatyzacja w tym trybie była uchwalana lecz ustawy

reprywatyzacyjne były wetowane albo kierowane przez Prezydenta RP do Trybunału

Konstytucyjnego w celu sprawdzenia ich zgodności z Konstytucją RP.

2) Z krytyką zarówno najemców, jak i właścicieli spotkała się też fragmentaryczna

ustawa uchwalona z inicjatywy obecnej Prezydent Miasta, głównie z uwagi na

naruszenie praw właścicieli oraz całkowite pominięcie regulacji

dotyczących sytuacji prawnej najemców. Z krytyką spotkał się także

projekt Platformy Obywatelskiej odrzucony w dniu 2.03.2017 r. przez

Komisję Ustawodawczą Sejmu RP PO, który nie interesuje się nadal

losem najemców w domach zwracanych właścicielom (z najwyżej trzema lokalami). .

3) Ministerstwo Sprawiedliwości przedstawiło obecnie projekt ustawy reprywatyzacyjnej,

który przewiduje rekompensatę w wysokości do 20 proc. wartości mienia przejętego

przez państwo po 1944 r. oraz zakaz zwrotów w naturze i handlu roszczeniami.

Szacunkowy koszt jej skutków wyniósłby od 10 do 15 mld zł.

Projekt spotkał się on z krytyką zarówno ze strony najemców, jak i właścicieli, a także samego Pi.

Jacek Sasin szef Stałego Komitetu Rady Ministrów mianowicie słusznie uznał, że projekt

ustawy reprywatyzacyjnej budzi wątpliwości co do zgodności z prawem polskim i

międzynarodowym, a jego realizacja przekracza możliwości budżetu (wywiad dla

portalu wPolityce.pl).„Trudno powiedzieć, w jakim terminie będziemy rozmawiać nad

ustawą reprywatyzacyjną i czy w ogóle nad ustawą w takim kształcie będziemy rozmawiać"

stwierdził i przekazał ustawę do ponownych analiz Ministerstwu Sprawiedliwości.

Oznacza to odłożenie sprawy na nigdzie nie określony termin.

Pozostają do rozważenia dwie pozostałe drogi uregulowania problemu

reprywatyzacji.

Ad. 2. Reprywatyzacja w trybie uchwały Rady m. st. Warszawy

1) Ta forma reprywatyzacji funkcjonowała na terenie gminy Warszawa Bielany i mogłaby być rozszerzona na całą Warszawę. Projekt stosownej uchwały Rady m. st. Warszawy został przygotowany z moim udziałem dla Zrzeszenia „Dekretowiec". Uwzględniał on ekspertyzę prawną z dnia 5 marca 2008 r. przygotowaną na zamówienie biura Rady m. st. Warszawy przez Zespół Ekspertów, w tym prof. Michała Kuleszę.Polega to na wyrażeniu przez Radę m. st. Warszawy zgody na bonifikatę udzielaną przy sprzedaży nieruchomości stanowiących własność m. st. Warszawy na rzecz poprzednich właścicieli (ich spadkobierców) pozbawionych praw własności przepisami dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy.W ekspertyzie tej trafnie stwierdzono, że „obecnie obowiązujące regulacje ustawy o gospodarce nieruchomościami są całkowicie wystarczające dla realizacji celów reprywatyzacji gruntów warszawskich, w tym zbycia ich na rzecz poprzednich właścicieli lub ich następców prawnych z zastosowaniem takiej bonifikaty, że w praktyce poprzedni właściciel musiałby zapłacić za nabycie symboliczną złotówkę".
2) W przypadku zbywania takiej nieruchomości przez gminę poprzedni właściciele lub ich spadkobiercy mogliby zgłosić wnioski o jej nabycie w drodze przysługującego im pierwszeństwa wraz z oświadczeniem, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną zgodnie z ustawą, a Prezydent m. st. Warszawy udzieli im odpowiednio wysokiej bonifikaty od ustalonej ceny, po uprzednim uzyskaniu zgody Rady m. st. Warszawy na jej udzielenie.
3) Lokatorom zamieszkującym w zwracanych budynkach przyznane zostałoby prawo do lokalu zamiennego, a gmina miałaby obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego w terminie 1 roku od złożenia wniosku przez lokatora lub wypłacania najemcy różnicy między czynszem żądanym przez właściciela, zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o ochronie lokatorów, a czynszem obowiązującym za najem lokalu komunalnego.
Ad. 3. Reprywatyzacja w trybie nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami
1) W tym celu należałoby w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782 z późn. zm.) wprowadzić następujące zmiany: Art. 214 ust. 1 powinien otrzymać brzmienie: „Poprzednim właścicielom, których nieruchomości zostały przejęte przez Państwo na podstawie dekretu z dnia 25 października 1945 r., lub ich następcom prawnym przysługuje prawo do zwrotu w naturze nieruchomości stanowiących ich dawną własność zgodnie z art. 136 i art. 137 ustawy, z wyłączeniem nieruchomości sprzedanych lub oddanych w użytkowanie wieczyste osobom trzecim innym niż byli właściciele.Osobom, którym nie mogą być zwrócone nieruchomości w naturze przysługują uprawnienia przewidziane w dziale III ustawy o gospodarce nieruchomościami". W art. 35 należałoby dodać przepisy zapewniające fundusze m.in. rozwój budownictwa komunalnego i ochronę lokatorów. Chodzi o dodanie przepisów (ust. 4 i 5), w świetle którego w przypadku sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa lub m. st. Warszawy, położonych w granicach administracyjnych m. st. Warszawy, uzyskane z tej sprzedaży kwoty przeznaczane byłyby na zaspokojenie roszczeń do nieruchomości objętych dekretem z dnia 26 października 1945 r. lub na budowę mieszkań komunalnych w celu zaspokojenia potrzeb lokatorów.

1) Lokatorom zamieszkującym w zwracanych budynkach przyznane zostałoby prawo do lokalu zamiennego, a gmina miałaby obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego w terminie 1 roku od złożenia wniosku przez lokatora lub wypłacania najemcy różnicy między czynszem żądanym przez właściciela, zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o ochronie lokatorów, a czynszem obowiązującym za najem lokalu komunalnego.
Ekonomiczne i społeczne korzyści

1) Dzięki rozwiązaniom wskazanym pod ad.2 i ad.3 powstałaby możliwość zapewnienia rzeczywistej a nie tylko werbalnej ochrony zarówno lokatorów, jak i właścicieli, którym przywraca się własność, odebraną bezprawnie z naruszeniem Konstytucji nawet tej dawnej dekretem Bieruta z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. nr 50, poz. 279). Zwrot nieruchomości w tym trybie nie dotyczyłby nieruchomości sprzedanych, lub przekazanych w użytkowanie wieczyste innym podmiotom, chyba że nastąpiłoby unieważnienie tych czynności prawnych. Projekt ustawy nowelizującej został przygotowany przez społeczników ze Stowarzyszeń będących organizatorami licznych konferencji alarmujących obecną Prezydent Warszawy, że w Warszawie odbywa się dzika i krzywdząca najemców reprywatyzacja, w tym konferencji w Muzeum Powstania Warszawskiego w dniu 23 maja 2016 r.
2) Reprywatyzacji umożliwi przeprowadzenie reprywatyzacji w odniesieniu do najbardziej poszkodowanej grupy Obywateli Warszawy - właścicieli nieruchomości warszawskich, pozbawionych własności w sposób sprzeczny z Konstytucją. Przepisy Konstytucji stosuje się bezpośrednio, czyli organy są uprawnione i zobowiązane do niestosowania ustaw z nią sprzecznych (wyrok NSA z 9.10.1998 r. II S.A. 1246/98). W świetle Europejskiej Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z podstawowymi zasadami prawa międzynarodowego To postanowienie Konwencji powinno stanowić podstawową dyrektywę interpretacyjną przepisów zarówno dla władzy wykonawczej, ustawodawczej, jak i sądowniczej (NSA w wyroku z 15 kwietnia 1992 r. , IV S.A. 112/92, ONSA 2/93,poz. 40). Także Trybunał Konstytucyjny w 1996 r. uznał, że byli właściciele tzw. gruntów warszawskich nie zostali potraktowani przez władze publiczne w sposób zgodny z zasadami sprawiedliwości społecznej oraz z zasadą ochrony zaufania do państwa i stanowionego przezeń prawa.

3) Reprywatyzacja w tej formie była przedmiotem konsultacji zarówno z organizacjami reprezentującymi właścicieli, jak i najemców, wśród których dojrzewa świadomość, że tylko przy uwzględnieniu stanowisk obydwu tych grup obywateli może dojść do reprywatyzacji bez kolejnego łańcucha krzywd. Przyczyni się to do zmniejszenia dotychczasowych obciążeń Państwa i m. st. Warszawy z tytułu kosztów zarządzania i utrzymania starych i zdewastowanych budynków. Umożliwi to racjonalną rewitalizację zniszczonych zasobów mieszkaniowych i zwiększy podaż lokali, przyczyniając się w dalszej perspektywie do obniżenia czynszów i cen mieszkań na rynku warszawskim, a więc będzie korzystne także z punktu widzenia zaspakajania potrzeb mieszkaniowych. Zatem rozwiązania te nie tylko nie spowodują społecznych konfliktów, ale przeciwnie będą sprzyjać eliminowaniu tego typu konfliktów, jakie obecnie powstają między prywatnym właścicielem a najemcami w sytuacji, gdy odzyskiwanie nieruchomości ma charakter wyjątku, nie zwiększającego w sposób istotny podaży mieszkań. Zarazem zniwelowane zostanie niebezpieczeństwo wnoszenia przez Obywateli roszczeń przeciwko Polsce do Trybunału w Strasburgu, a tym samym ryzyko ekonomiczne dla polskich obywateli i podatników. Rozwiązanie w sposób harmonijny tego węzła gordyjskiego, jakim jest reprywatyzacja w Warszawie wzmocni prestiż Polski i Polaków na arenie międzynarodowej. Wprowadzenie w życie powyższych rozwiązań uwiarygodni proklamowaną politykę i strategię społeczno- gospodarczą nowych władz, które wysoką rangę nadają zaufaniu obywateli do władzy, ochronie własności i przyjaznemu obywatelom zarządzaniu państwem, a także gminami i miastami, w tym miastem stołeczny Warszawą.