Prawo cywilne a ochrona lokatorów
w świetle prawa europejskiego ze szczególnym uwzględnieniem prawa niemieckiego

Wstęp

Z uwagi na wstąpienie Polski do Unii Europejskiej, ważkim aspektem procesu transformacyjnego naszego kraju stała się konieczność dostosowania naszego ustawodawstwa do tego obowiązującego w Unii. Zanim jakakolwiek ustawa zostanie uchwalona należy zbadać, czy jej projekt jest zgodny z prawem i standardami europejskim.
Aby móc ocenić pod tym kątem postanowienia polskiego ustawodawstwa, przedstawić należałoby w skrócie stan zobowiązań międzynarodowych naszego kraju. Z punktu widzenia omawianej w tym rozdziale problematyki, istotny wydaje się art. 11 Międzynarodowego Paktu Praw Gospodarczych, Społecznych i Kulturalnych, ratyfikowanego w 1977 r. , w którym Polska zobowiązała się do uznania prawa każdego człowieka do odpowiedniego poziomu życia dla niego samego i jego rodziny, łącznie z wyżywieniem, odzieżą i mieszkaniem, do stałego polepszania warunków bytowych oraz do podjęcia odpowiednich kroków w celu zapewnienia realizacji tego prawa.
Przystępując do Rady Europy , Polska wyraziła wolę współdziałania w przestrzeganiu i rozwoju praw człowieka.
Z kolei przystępując w Brukseli do układu europejskiego ustanawiającego stowarzyszenie między Polską a Wspólnotami Europejskimi i ich państwami członkowskimi podpisanego 16 grudnia 1991 r. zobowiązaliśmy się do podjęcia wszelkich starań w celu zapewnienia zgodności prawa polskiego z ustawodawstwem Wspólnoty m.in. w zakresie ochrony zdrowia i życia ludzi.
Istotną dla omawianej w tym rozdziale problematyki rezolucję wydał Parlament Europejski, wzywając w niej państwa członkowskie do zagwarantowania prawa do mieszkania w ustawie oraz do uznania go za podstawowe prawo człowieka. Zgodnie z tą rezolucją nikt nie powinien być eksmitowany bez zapewnienia mu innego mieszkania.
W Unii Europejskiej problemy mieszkaniowe objęte zostały ogólnym hasłem europejskiej solidarności, z którego wynika obowiązek współdziałania państw Unii w celu ich rozwiązywania. Powszechnym jest stanowisko, że prawo do mieszkania jest jednym z podstawowych praw każdego człowieka wynikającym z prawa człowieka do godności. Z uwagi na fakt, że wolny rynek mieszkaniowy nie zapewnia pełnej realizacji tego prawa, niezbędna staje się interwencja państwa, która zagwarantowałaby dostęp do mieszkań wszystkim i na równych warunkach.
W projekcie konstytucji Unii Europejskiej przesłanym parlamentom państw członkowskich przez Sekretarza Generalnego Parlamentu Europejskiego 1 marca 1994 r. powiedziano, że „każdy, kto z przyczyn od siebie nie zależnych nie ma mieszkania godnego człowieka, ma roszczenie o odpowiednią pomoc ze strony właściwych instytucji państwowych".
W aspekcie tego, stwierdzić należy, że wykonanie tytułu wykonawczego przez eksmisję „na bruk" jest niezgodne z normami prawa międzynarodowego wiążącymi Polskę, szczególnie, że umowy międzynarodowe stanowią część polskiego porządku prawnego. W wyroku z dnia 17 października 1991 r. Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że postanowienia umów międzynarodowych należycie ratyfikowane i opublikowane w Dzienniku Ustaw, które są normami samowykonalnymi, powinny być stosowane bez zabiegów transformacyjnych w porządku wewnętrznym. Takim normom przysługuje pierwszeństwo przed sprzecznymi z nimi ustawami krajowymi.
Z kolei w postanowieniu z dnia 11 stycznia 1995 stwierdził on, że od chwili przystąpienia Polski do Rady Europy orzecznictwo Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu może i powinno być uwzględniane jako istotne źródło interpretacji przepisów prawa wewnętrznego. Orzeczenie to jest szczególnie istotne z uwagi na to, że Polska, przystępując do Rady Europy, zobowiązała się do przestrzegania oraz rozwoju praw człowieka i podstawowych wolności, a ponadto ratyfikowała Konwencję o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności, w której zobowiązała się z kolei do nienaruszania przewidzianych w niej praw. W celu zapewnieniu przestrzegania tych praw powołana też została Europejska Komisja Praw Człowieka i ów Europejski Trybunał Praw Człowieka w Strasburgu. Każdy, kto uważa że państwo naruszyło w stosunku do niego prawa człowieka, może wysłać do tego Trybunału skargę, gdyż Polska uznała jego jurysdykcję.
Skoro Polska pragnie być członkiem Unii Europejskiej, nie może tworzyć ani stosować prawa w sposób sprzeczny z jej standardami.

Ochrona przed wypowiedzeniem w prawie niemieckim

Ochrona przed wypowiedzeniem najmu w trybie zwykłym
Pojecie najmu socjalnego
Trudności, na jakie napotyka instytucja eksmisji w prawie polskim wskazują na potrzebę sięgnięcia do doświadczeń innych państw w tej dziedzinie. Na uwagę zasługuje zwłaszcza uregulowanie ochrony przed wypowiedzeniem w prawie niemieckim z jego zasadami tzw. najmu socjalnego sformułowanymi w BGB. Takie odniesienie może być pomocne zwłaszcza przy wykładni nowych przepisów szczególnie w odniesieniu do analogicznych instytucji prawnych czy ich przesłanek takich jak „ważna przyczyna wypowiedzenia najmu".
W piśmiennictwie niemieckim, zwraca się uwagę, jak ważnym elementem ochrony przed wypowiedzeniem najmu lokalu mieszkalnego jest wymaganie, by oświadczenie o wypowiedzeniu złożone zostało drugiej stronie stosunku najmu w formie pisemnej wraz z uzasadnieniem. W przypadku sporu sądowego, oświadczenie takie odgrywa bardzo ważną rolę, ponieważ sąd uwzględni i oceniać będzie tylko te przyczyny, które zostały w takim oświadczeniu podane.
Ustawodawca niemiecki nie pozostawił wypowiedzenia swobodnej decyzji wynajmującego, ale uzależnił jego dokonanie w trybie zwykłym od istnienia tzw. uzasadnionego interesu. Wypowiedzenie w trybie zwykłym możliwe więc będzie jedynie, gdy wynajmujący wykaże istnienie przyczyny tego wypowiedzenia wymienionej w ustawie lub też innej równie ważnej.

Uzasadniony interes wynajmującego

Ustawa wymienia przykładowo przyczyny wypowiedzenia, wskazujące na występowanie po stronie wynajmującego uzasadnionego interesu jak potrzeby własne wynajmującego, naruszenie obowiązków po stronie najemcy, uniemożliwianie zasadnej, rentowej eksploatacji.
W praktyce sądów niemieckich za najczęściej występującą przyczynę wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego uznać można tę polegającą na zaistnieniu potrzeb własnych wynajmującego. Podstawą dla dokonania wypowiedzenia stanie się w tych przypadkach fakt, że wynajmujący potrzebuje danego mieszkania dla siebie i swoich domowników albo członków swojej rodziny. Za członka rodziny w prawie niemieckim uważa się w tym wypadku współmałżonka, dzieci, rodziców, dziadków i teściów. W stosunku do dalszych krewnych i powinowatych konieczne stanie się już ustalenie bliskości więzi rodzinnych, z których wynikałby obowiązek wspomagania tych osób w formie udostępniania im lokalu mieszkalnego.
Federalny Trybunał Konstytucyjny w swym orzecznictwie zajął w tej kwestii stanowisko korzystne dla właścicieli stwierdzając, że każdy właściciel mieszkania ma prawo do uporządkowania swego życia przy wykorzystaniu swojej własności. W konsekwencji sądy niemieckie co do zasady respektują wolę właściciela do korzystania ze swej własności na cele osobiste i przy rozpatrywaniu spraw o skuteczność wypowiedzenia, w których jako jego podstawa podana została potrzeba własna wynajmującego, ograniczają się do ustalenia czy zamiar właściciela w takiej sprawie był poważny i czy potrzeby mieszkaniowe wynajmującego nie mogą zostać zaspokojone w innym wolnym lub zwalniającym się lokalu wynajmującego. Wynika stąd duża częstotliwość wyroków eksmisyjnych opartych na tej właśnie przesłance.
Inaczej kwestie wypowiedzenia ze względu na potrzeby własne wynajmującego kształtują się w przypadkach, gdy prawo do mieszkania powstało przy wykorzystaniu pomocy ze środków publicznych. Wypowiedzenie w takich wypadkach i na takiej podstawie staje się bowiem niemożliwe przez okres obowiązywania wspomnianych preferencji, który najczęściej obejmuje 10 lat.
Sądy niemieckie zwracają szczególną uwagę na obowiązek uzasadnienia wypowiedzenia. W wypadkach jego braku najczęściej unieważniają one wypowiedzenie ze względów formalnych i oddalają powództwa eksmisyjne.
Wyjątek przewidziany jest w sytuacjach zamieszkiwania właściciela osobiście w domu dwu rodzinnym, kiedy to ustawodawca zezwala na wypowiedzenie najmu bez zaistnienia uzasadnionego interesu wynajmującego. Wymaga to jedynie dłuższego, trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.
Szczególna ochrona przed wypowiedzeniem nie dotyczy ponadto najmu lokali mieszkalnych w celu jedynie przejściowego ich wykorzystania, a także najmu pomieszczeń umeblowanych w mieszkaniu zamieszkiwanym osobiście przez wynajmującego, chyba, że pomieszczenia te zostały przekazane rodzinie w celu ich trwałego użytkowania.
Ze względu na wspomniany wyżej ograniczony zakres badania sądowego, do wydawania wyroków eksmisyjnych z uwagi na potrzeby własne wynajmującego dochodzi dość często, mimo że z praktyki sądów niemieckich nasuwa się spostrzeżenie, że wynajmujący często symulują istnienie owych własnych potrzeb w celu obejścia omawianych przepisów o ochronie lokatora przed wypowiedzeniem. Jeżeli na skutek takich działań wynajmującego najemca dobrowolnie lub pod przymusem wyprowadzi się z mieszkania, pozostaje mu jedynie dochodzenie odszkodowania i dopiero w procesie o odszkodowanie wynajmujący zobowiązany będzie do udowodnienia, że jego potrzeby własne w chwili dokonywania wypowiedzenia rzeczywiście istniały. Łatwo zauważyć jednak, że jest to dość istotne odstępstwo od ogólnej zasady rozłożenia ciężaru dowodowego, zgodnie z którą ciężar udowodnienia danej okoliczności obciąża tego, kto wywodzi z niej skutki prawne.

Naruszenie obowiązków po stronie najemcy

Kolejną podstawą uzasadniającą z kolei wypowiedzenie w trybie natychmiastowym, a więc bez zachowania okresów wypowiedzenia jest naruszenie obowiązków po stronie najemcy.
Na marginesie należy poczynić ważną uwagę, że w prawie niemieckim okresy wypowiedzenia są ustawowo wydłużane w miarę wydłużania się okresu najmu. I tak trzymiesięczny i zarazem podstawowy okres wypowiedzenia ulega wydłużeniu do 6 miesięcy po upływie 5 lat najmu, do 9 miesięcy po upływie 8 lat najmu i wreszcie do 12 miesięcy po 10 latach najmu.
Długie okresy wypowiedzenia wchodzą w grę w przypadkach mniej istotnych naruszeń obowiązków umownych przez najemcę.
Przyczyna wypowiedzenia najmu polegająca na uniemożliwieniu zasadnej rentowej eksploatacji nie odgrywa w praktyce większej roli, a to ze względu na wysokie wymagania stawiane przez sądy w zakresie obowiązkowego uzasadnienia takiego wypowiedzenia. Rentowa eksploatacja polegać może na sprzedaży lokalu lub zmianie jego przeznaczenia na lokal użytkowy. Wydaje się zrozumiałe, że nie jest dopuszczalne wypowiedzenie uzasadnione zamiarem ponownego wynajęcia lokalu, ale tym razem z wyższym czynszem. W przypadkach przekształceń mieszkań lokatorskich na własnościowe obowiązuje w prawie niemieckim 10-letni okres ochronny, a najemcy, który wynajął lokal przed takim przekształceniem przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.

Sprzeciw najemcy - klauzula socjalna

Ważnym instrumentem ochrony, w jaki został wyposażony najemca w wypadku wypowiedzenia w trybie zwyczajnym jest możliwość złożenia sprzeciwu i żądania kontynuacji stosunku najmu. Uprawnienie to przysługuje najemcy, gdy wypowiedzenie oznaczałoby dla najemcy nie dającą się uzasadnić niesprawiedliwość. Jest tzw. klauzula socjalna. Do przesłanek jej zastosowania należą łącznie wiek lub choroba i długotrwałe zamieszkiwanie albo charakter pracy zawodowej, wykształcenia i posiadane dzieci albo brak mieszkania zastępczego lub zapobieżenie kolejnej przeprowadzce w ciągu krótkiego okresu czasu. W wypadku stwierdzenia występowania którejś z wyżej wymienionych podstaw i uznania, że waga interesu najemcy jest poważniejsza od interesu wynajmującego, sąd w wyroku zarządza przedłużenie najmu na czas określony lub nieokreślony. Zaznaczyć jednak warto, że wnioski najemcy w tym zakresie są stosunkowo rzadko przez sądy niemieckie uwzględniane.
Klauzula socjalna nie znajduje zastosowania w stosunku do wspomnianych już wyżej przypadków najmu lokali w celu ich przejściowego użytkowania lub umeblowanych pomieszczeń w mieszkaniu wynajmującego.

Ochrona przed wypowiedzeniem najmu w trybie natychmiastowym

Nie budzi wątpliwości, że sytuacja lokatora w wypadkach dokonania wypowiedzenia stosunku najmu w trybie natychmiastowym zasadniczo się zmienia, a to dlatego, że podczas, gdy wypowiedzenie dokonywane w trybie zwykłym kończy ów stosunek dopiero z upływem określonego w przepisach okresu wypowiedzenia (w zależności od długości trwania najmu), o tyle wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym, jak sama nazwa wskazuje, kończy stosunek najmu już z chwilą doręczenia go najemcy.

Zwłoka w zapłacie czynszu za 2 miesiące

Przewidzianymi przez ustawodawcę niemieckiego podstawami prawnymi dokonania takiego wypowiedzenia są zwłoka w zapłacie czynszu za 2 miesiące, naruszenie obowiązków najemcy lub korzystanie z wynajmowanego lokalu sprzecznie z umową.
Jeśli chodzi o pierwszą z wymienionych wyżej przesłanek, to najemca chroniony jest przed skutkami prawnymi dokonanego z tytułu zwłoki w zapłacie czynszu wypowiedzenia poprzez wprowadzenie okresu ochronnego. Polega on na tym, że spłacenie zaległości czynszowych w ciągu miesiąca od daty doręczenia wypowiedzenia pozbawia owo wypowiedzenie mocy prawnej. Ustawa zastrzega jednak, że z uprawnienia tego najemca skorzystać może tylko raz w przeciągu 2 lat. Taki sam skutek sanacyjny będzie miało przejęcie zaległości czynszowych w trakcie okresu ochronnego przez Urząd ds. Pomocy Społecznej (Sozialamt), który może to uczynić na podstawie przepisów o pomocy społecznej.

Korzystanie z lokalu sprzeczne z umową

Jako naruszenie obowiązków najemcy uzasadniające wypowiedzenie najmu w trybie natychmiastowym ustawa przykładowo wymienia trwałe zakłócenie porządku domowego przez najemcę, stałe niepunktualne opłacanie czynszu lub zaniedbywanie przedmiotu najmu.
Z kolei korzystanie z lokalu sprzeczne z umową, jako kolejna podstawa wypowiedzenia najmu w trybie natychmiastowym, polega na oddaniu go w całości lub w części do użytkowania osobie trzeciej bez upoważnienia lub, gdy na skutek zaniedbań najemcy przedmiot najmu zostanie poważnie zagrożony. Wynajmujący będzie mógł tu też powołać się na sprzeczne z umową lub wykraczające przeciwko przepisom publiczno-prawnym wykorzystywanie lokalu mieszkalnego.
W przypadkach wypowiedzenia najmu w trybie natychmiastowym, które okaże się uzasadnione, najemcy nie przysługuje ochrona oparta na klauzuli socjalnej. Ma ona bowiem zastosowanie tylko do wypowiedzenia w trybie zwykłym. Zatem kwalifikowane niewykonywanie przez najemcę swych obowiązków wyłącza możliwość żądania kontynuacji najmu z uwagi na nie dającą się uzasadnić niesprawiedliwość.

Szczególna ochrona najmu zawartego na czas określony

Na odrębne omówienie zasługują stosunki najmu zawarte na czas określony. Prawo niemieckie przewiduje bowiem w stosunku do nich szczególne instrumenty prawne służące ochronie lokatora-najemcy.
Przede wszystkim umów takich w ogóle nie można wypowiedzieć w trybie zwykłym. Tryb natychmiastowy znajdzie zastosowanie w przypadkach wystąpienia analogicznych przesłanek, jakie są przewidziane dla umów najmu zawartych na czas nieoznaczony. Stosunek najmu zawartego na czas oznaczony ustanie więc w zasadzie z upływem ustalonego w umowie czasu trwania umowy. W zasadzie, gdyż w systemie niemieckim przewidziana została możliwość podpisania przez strony specjalnej klauzuli przedłużającej czas trwania umowy, która znajduje częste zastosowanie w praktyce. Klauzula taka stanowi, że stosunek najmu zawarty na czas oznaczony po upływie okresu, na jaki umowa zastała zawarta nie ustaje, ale zostaje przedłużony na kolejny okres albo na czas nieokreślony, jeśli żadna ze stron takiego stosunku nie wypowie w ustalonym przez strony terminie.
Na tym jednak ochrona najemców się nie kończy. Kolejną jej formą jest zapewnienie trwałości stosunku najmu poprzez przyznanie najemcy wspomnianego już wcześniej uprawnienia do żądania kontynuacji najmu, w sytuacjach, w których wynajmujący nie ma uzasadnionego interesu w zakończeniu najmu. W razie, gdy po wystąpieniu z takim żądaniem przez najemcę wynajmujący nie zechce go uwzględnić, najemcy przysługuje prawo dochodzenie swych praw przed sądem, a więc wniesienia pozwu o zobowiązanie wynajmującego do złożenia określonego oświadczenia woli.
Niezależnie od prawa żądania kontynuacji najmu, najemcy przysługuje prawo do sprzeciwu wobec upływu okresu najmu. Uprawnienie to powstaje przy spełnieniu podobnych przesłanek jak w przypadku sprzeciwu wobec wypowiedzenia w trybie zwykłym, czyli z powołaniem się na fakt, że zakończenie najmu będzie dla najemcy i jego rodziny stanowiło nie dającą się uzasadnić niesprawiedliwość (prawo sprzeciwu nie przysługuje w przypadku lokali mieszkalnych wynajętych do przejściowego użytkowania lub w przypadku umeblowanych pomieszczeń w mieszkaniu wynajmującego, o ile pomieszczenia te nie zostały przekazane rodzinie do trwałego użytkowania).
Istnieją jednak wyjątki od przedstawionych zasad ochrony trwałości najmu w stosunku do tzw. kwalifikowanego stosunku najmu na czas określony. Z owym kwalifikowanym stosunkiem prawnym mamy do czynienia w przypadkach ustalenia okresu najmu na okres krótszy niż lat pięć, zaistnienia potrzeb własnych wynajmującego po upływie okresu najmu, zamiaru wynajmującego likwidacji lub istotnej zmiany względnie remontu pomieszczenia po upływie okresu najmu, a także, gdy wynajmujący zamierza po upływie okresu najmu wynająć pomieszczenie w ramach stosunku służbowego innej osobie przyjętej do pracy.
Przesłanką skorzystania z któregoś z tych uprawnień jest pisemne poinformowanie najemcy przy zawieraniu umowy najmu, a następnie powiadomienie go co najmniej na trzy miesiące przed upływem okresu najmu o jednym z powyższych zamiarów.

Ochrona lokatorów w postępowaniu eksmisyjnym

W Niemczech zjawisko bezdomności narasta mimo licznych działań państwa by temu zapobiec. System opieki socjalnej jest tam bardzo rozbudowany, co stanowi jednak często zachętę do napływu uciekinierów, starających się o azyl polityczny.

Umowy gmin z sądami

Ważnym, ciekawym i bez wątpienia godnym polecenia również w warunkach polskich jest rozwiązanie polegające na zawieraniu przez zarządy niemieckich miast (gmin) umowy z sądami, na podstawie których urzędy powiadamiane są o każdej wniesionej sprawie o eksmisję. Pozwala to urzędom na odpowiednio wczesne nawiązanie kontaktu z zagrożonym eksmisją lokatorem w celu udzielenia mu stosownej pomocy przez Urząd Spraw Socjalnych.

Umowy gwarancyjne zawierane przez gminy z właścicielami

W ramach tej pomocy urzędy mogą między innymi zawrzeć z właścicielem tzw. umowę gwarancyjną, w której zobowiązują się, że jeśli umowa najmu zostanie przez wynajmującego przedłużona, zapłacą one zaległy czynsz i płacić go będą na bieżąco przez określony w takiej umowie okres. Zawarcie takiej umowy powoduje wycofanie sprawy z sądu i skutecznie chroni przed eksmisją.
W przypadkach podpisania umowy gwarancyjnej z właścicielem, urząd dąży oczywiście do odzyskania poniesionych na pomoc środków, ale zdać trzeba sobie sprawę, że w praktyce zwrot urzędowi tych kosztów jest bardzo rzadki.

Pokrywanie przez gminy kosztów pomocy prawnej
Urzędy pokrywają ponadto koszty porad prawnych i spraw sądowych zagrożonego eksmisją lokatora, a gdy to jest konieczne, pomagają mu w znalezieniu pracy lub uzyskaniu pomocy społecznej, a także podejmują szereg innych czynności zapobiegających jego eksmisji. O opisaną wyżej pomoc urzędu miasta (gminy) ubiegać się może każda osoba zagrożona eksmisją.
Gdy do dojdzie jednak do wydania wyroku eksmisyjnego, w praktyce sądów niemieckich dużą wagę przywiązuje się do ustalenia zarówno w wyroku, jak i w ugodzie sądowej dokładnego terminu wykonania eksmisji. Termin ten może zostać w uzasadnionych przypadkach przedłużony. Nie może jednak być terminem dłuższym niż rok od daty zawarcia ugody lub ustalonego pierwotnie terminu eksmisji lub uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego.

Mieszkanie opiekuńcze dla eksmitowanego

Komornik, jako organ sądu zawiadamia urząd miasta (gminy) o terminie wykonania eksmisji ze stosownym wyprzedzeniem, tak by był on w stanie przygotować zgodnie z ustawą policyjną stosowne miejsce zakwaterowania dla osoby eksmitowanej. Przydział mieszkania tzw. opiekuńczego następuje w trybie administracyjnym, czyli przekwaterowanie nie zapewnia praw wynikających z niemieckiej ustawy o najmie.
Jeżeli w chwili wykonywania eksmisji urząd nie posiada dla eksmitowanego mieszkania opiekuńczego wówczas obowiązany jest on przydzielić takiej rodzinie mieszkanie „normalne", w którym będzie ona miała na podstawie umowy prawo zasiedlenia i przejmuje wszelkie koszty z tym związane. Ewentualnie możliwe jest również czasowe zarekwirowanie dotychczasowego mieszkania eksmitowanego, którego pozostawia się wtedy w dawnym mieszkaniu, a urząd podpisuje czasową umowę z właścicielem i opłaca za ten lokal umówiony czynsz. Opisany obowiązek zakwaterowania dotyczy wszystkich eksmitowanych rodzin z dziećmi. Natomiast osoby samotne i bezdzietne małżeństwa umieszczane są w pomieszczeniach prowizorycznych o znacznie niższym standardzie.
Rodziny przekwaterowane do mieszkań opiekuńczych zobowiązane są do opłacania czynszu. Niemiecki system opieki społecznej zapewnia jednak każdej osobie bez wystarczającego dochodu odpowiedni zasiłek oraz dodatkowo środki na opłacenie czynszu.

Zawieszenie eksmisji

Kolejnym instrumentem ochrony w postępowaniu egzekucyjnym jest uprawnienie sądu nadzorującego eksmisję do jej zawieszenia na wniosek najemcy, jeżeli wykonanie tytułu eksmisyjnego uwzględniającego interesy wynajmującego oznaczałoby sprzeczną z obyczajami niesprawiedliwość, a to z powodu istnienia po stronie najemcy szczególnych okoliczności takich jak ciężka choroba lub możliwość dobrowolnego wyprowadzenia się w krótkim czasie po terminie wyznaczonym jako termin wykonania eksmisji do pomieszczenia zastępczego.
Przedstawiony tu system ma na celu jak najskuteczniejsze przeciwdziałanie bezdomności, kładąc szczególny nacisk na jej zapobieganie. Mimo, że jest system niezwykle kosztowny i tak koszty ponoszone przez miasto na opiekowanie się bezdomnymi są np. w samej Kolonii 7-krotnie wyższe niż koszty związane z prewencją eksmisji.

Należałoby się zastanowić, czy poszczególne rozwiązania z zakresu pomocy i ochrony lokatorów nie są godne naśladowania w Polsce, szczególnie ze względu na ich aspekt społeczny, a w dłuższej perspektywie także większą ekonomiczność. Zwłaszcza, że są to w Polsce zagadnienie nadal bardzo aktualne.
Niektóre z tych rozwiązań nie wymagają nawet interwencji ustawodawcy lecz zmiany praktyki stosowania prawa (np. umowy z urzędem lub pomoc prawna dla zagrożonych eksmisją).

Mieszkania socjalne w Niemczech

Za niezwykle ciekawy uznać należy przykład rozwiązania problemu mieszkań socjalnych w Republice Federalnej Niemiec. Otóż w odróżnieniu od uregulowania tej kwestii w Polsce i innych krajach Europy Środkowej i Wschodniej, gdzie inwestorem tych mieszkań czy też ich zarządcą jest państwo albo gmina, w Niemczech są nimi prywatne towarzystwa mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe, organizacje kościelne i opieki społecznej. Państwo jako takie stwarza jedynie ramy prawne i instrumenty do podejmowania tego typu inicjatyw, a także przekazuje do dyspozycji inwestorów stosowne środki. Mają one postać subsydiów na okres 20 lat. Przez ten czas inwestorzy zobowiązani są do ustanawiania ustawowo regulowanego czynszu oraz do oddania mieszkań do dyspozycji Urzędu Mieszkaniowego miasta, gdy ten chce je przydzielić osobom potrzebującym.
Powszechnie wiadomo, że głównym składnikiem kosztów budowy mieszkań są koszty działki budowlanej, które sięgają niekiedy połowy kosztów całej inwestycji. By zapobiec takim nadmiernym kosztom, rada miejska przekazuje inwestorom pod budowę własne tereny w formie użytkowania wieczystego na 99 lat przy niskiej opłacie dzierżawnej, a ponadto udziela pomocy finansowej w określonej wysokości na każde mieszkanie socjalne o powierzchni powyżej 70m² w formie nisko czy wręcz symbolicznie oprocentowanego kredytu, przyznawanego również na okres 20 lat. Po spłacie takiego kredytu, czyli po 20 latach, inwestor zostaje zwolniony z wszelkich zobowiązań wobec gminy, także tych o charakterze socjalnym, a możliwość swobodnego dysponowania mieszkaniem przechodzi na niego. W konsekwencji będzie on mógł zatem od tego momentu pobierać czynsze wolnorynkowe.
Tak więc mamy tu przykład niejako odwrócenia ról i przeniesienia odpowiedzialności za budowę i zapewnienie odpowiedniego utrzymania mieszkań socjalnych na podmioty prywatne, z jednoczesnym takim ukształtowaniem warunków takiego budownictwa, że staje się ono atrakcyjne dla tych podmiotów. Skutkiem takiej konstrukcji jest między innymi to, że standard mieszkań socjalnych nie odbiega znacznie od standardu rynkowego, bowiem inwestorzy prywatni traktują budowę mieszkań socjalnych jako inwestycję.

Ochrona trwałości najmu w przypadku śmierci wynajmującego

Śmierć wynajmującego nie narusza trwałości stosunku najmu, gdyż w stosunek ten wstępują spadkobiercy.
Także w przypadku śmierci najemcy jego spadkobiercy wstępują w stosunek najmu, z tym że zarówno im, jak i wynajmującemu przysługuje szczególne prawo wypowiedzenia.
W odróżnieniu od ustawowego porządku dziedziczenia, w przypadku, gdy najemcami byli oboje małżonkowie, najem jest kontynuowany przez pozostającego przy życiu małżonka. Jeżeli małżonek nie był dotychczas współnajemcą wówczas z chwilą śmierci dotychczasowego najemcy wstępuje w stosunek najmu.
Wobec powyższego następstwa prawnego można zgłosić sprzeciw w ciągu jednego miesiąca od daty powzięcia wiadomości o śmierci najemcy.